BOB半岛·综合(中国)官方网站-登陆入口中铁建招商西派天河序评测：楼盘优缺点分析能不能买？

　　半岛官网1、天河梅花园这个板块过去长期作为天河白云交界地带，楼市声音很弱，虽然曾有天河金茂府，但是也是板块的一枝独秀，直到越秀天河和樾府和中铁建招商西派天河序入市，这个板块才算稍微热闹起来。这个板块究竟价值怎么样呢？值得一探。

　　2、 西派天河序作为一个绝大多数都是小高层板楼社区，改善氛围非常强，产品力很强，尤其是还是广州“智慧+品质”住宅标准的试点项目，高品质强改善是他对外的标签，与之前测评的刚需楼盘不可一概而论。

　　3、 西派天河序周边还有越秀天河和樾府，两个盘究竟互相竞争关系如何，两者客户群体有何不一样，大锤还是很好奇的。

　　要说西派天河序这块地，整个出让过程完美诠释了命运升沉起伏不定的内涵。今天你对我爱答不理，明天让你高攀不起，用在这块地身上太贴切了。

　　2022年7月，天河区燕塘地块三出让，5家房企哄抢，经过54轮厮杀，地块以超81.19亿总价封顶摇号，最终被越秀幸运拿下。然而，5个月后，就一路之隔，天河区牛利岗北街168号AT0208111地块出让，地块总价更低更靠近地铁，本以为又少不了你争我夺，结果谁也没想到，居然流拍了。两块地质素差异不大，周边配套也全都共享，地块也没啥硬伤，怎么就同样的兄弟俩命运差异这么大？

　　只能说时来天地皆同力，运去英雄不自由，虽然只过去了5个月，但是市场变幻不定，政策前景不明朗，加之隔壁越秀地块拿地5个月就开盘大卖消耗了片区客户，诸多因素累积让开发商望而却步。牛利岗地块，只能继续积蓄力量，静待天时，相信是金子总能发光的！

　　果不其然，不到一年时间，牛利岗地块就迎来了人生中的高光时刻。2023年10月10日，牛利岗地块二次出让，政府可能对地块信心不足，起拍价下调1.6个亿，配建幼儿园也从15班降低为9班还是独立占地，结果没想到出让现场一扫前次的冷清气氛，11家房企下场争夺，历经40轮争抢，最终以超59.78亿总价封顶摇号，盛大场面远超旁边大哥燕塘三地块，最终中铁建集团摇中。

　　地块总面积76904.81㎡（其中出让宗地面积47341.16㎡），容积率≤3.01，建筑面积142416㎡，须配建2万平道路用地和6848平绿化用地、一所9班幼儿园和300套安置房，扣除配建后，折合楼面价超5.27万/平，直接冲上广州楼面价TOP4，直接是王者归来！

　　中铁建拿地后，引入招商一起合作，中铁建占股51%，招商49%，地块命名为中国铁建·招商蛇口西派天河序，其中西派系与序系分别对应中铁建和招商的顶级产品线，光听名字也能了解一二。

　　项目占地面积47341.16㎡，容积率3.01，总建面19万㎡，规划16栋住宅，共744户，17-32层高。

　　包含：①11栋纯T2板楼设计，其中有10栋楼均为17层小高层，户型为140平和190平四房两厅三卫户型，仅一栋楼为29层T2设计，户型为240平四房两厅3卫户型；②3栋32层T4塔楼设计，户型均为125平四房两厅两卫；③另有2栋28层高T5安置房。

　　天河序这个规划确实非常用心， 第一，项目主力是稀缺的T2小高层板楼设计，住过T2板楼的应该都知道，这种一层2户全南北通透的产品，住起来是有多爽；第二，全盘均为南向设计，哪怕是T4的板楼也都尽可能扭转方向朝东南或西南；第三，项目起步就是125平四房，主力是140平和190平，尤其是125平只有三栋T4才有，项目天然就是为改善而生的，改善调性直接拉满，圈层更加纯粹。

　　项目2024年3月底首开，直接推出1栋、8栋、15栋、16栋，户型有1栋的125平（四房两卫），8栋的190平四房三卫（双主套），15/16栋的140平四房三卫（双主套），除最大的一栋240平产品没推之外，其余三个户型一次性推出。并且推售的这四栋楼也是特殊设计的，全部都是小区边缘临路单位，开盘先推位置相对差一些的，价格上优惠力度可以更大一些。

　　当然，中铁建在示范区打造方面毫不含糊，号称华尔道夫风格会所“天河荟”，光是门庭大门整体跨度就达到116米，大门前矗立着一座名为“风生水起”的雕塑，⼿⼯雕刻奢⽯而成的照壁，据说整体造价就⾼达300万。会所内部还有重金打造的会客厅空间，包括健身房、瑜伽室、恒温游泳池、行政酒廊、宴会厅等，整体尊贵感比较强。

　　西派天河序所在的天河梅花园这个板块已经非常成熟，所以他的配套优缺点也都是明明白白摆在台面上的。主要有以下几个优点：

　　第一，交通出行优势很强。项目步行约400米可到3号线号线是广州最重要的地铁干线，便利性是不用多说的，当然早晚高峰的恐怖也是全国闻名。不过附近未来还有“宇宙快线号线北延段京溪路站，直线公里，正在建设中，预计2026年开通。

　　第二， 周边商业配套齐全。项目周边有广垦天河壹号商业MALL（即将开业）、信达金茂广场（12万方）、梅花园广场、佳润广场等等。500米范围内还有很多条商业街，衣食住行基本需求一应俱全，生活非常便利。

　　第三，医疗配套齐全。项目2公里内三甲医院就有4所，比如京溪南方医院（直线公里）、省妇幼保健院（直线米）、武警广东省总队医院（直线公里）等。

　　第四，项目西边就是白云山风景区，距离白云山梅花园售票处也只有直线公里，高层单位每天打开西向和北向的窗户，就能远眺白云山，确实是很舒服。大锤曾经在时代花生一期那边住过，这附近有几个登山道，去到山顶广场很近，适合爱爬山爱户外休闲的人。

　　项目本身只配建一个幼儿园，并没有小学，未来肯定只能就读周边的学校，目前周边暂时是有银河小学和四海小学，四海小学最近，天河序旁边的信达金茂府就读的就是四海小学。

　　但是隔壁越秀天河和樾府拉了个名校过来，45班九年一贯制学校，纳入广州中学教育集团，由广州中学具体管理，华阳小学参与管理，并计划引入“钱学森”班。

　　天河和樾府与西派天河序两个小区的总户数仅为2000户，越秀配建的45班学校按道理是完全能够满足两个小区的学位要求的，按照就近入读的规定，天河序划入该学校是大概率的事情。但是没到最终公布的那一刻起，谁也不敢打包票，其实最好的方法呢，就是天河序项目找越秀谈谈，出点钱提前把学校锁定是最好的，但是这肯定不是一个小数目。

　　之前我在另外一篇也详细讲过广州新房学区是如何划分的一些总结，有兴趣的可以看下这篇文章——因果循环，都是和樾府，一个想蹭别人学校一个被蹭，如有疑问可以私聊交流。

　　并且，大家看看星汇锦城的情况，再结合之前我写的那篇，再次应验了我的观点。这些新盘都给读了，另外配建学校也没有非地段生的差异了，基本就是配建新学校给新小区读，另外没有什么特别的优先的权利。

　　而据路边社消息，天河序学校方面，越秀是想让天河序一起分摊费用的，一共3亿，但是招商这边觉得不可能不让读，所以没有同意给钱。另外项目在直播上也说过，学校这块他们还是很确定的，未来会给已经买的业主一个惊喜。反正不能读的概率不高，另外明年也就开始招生了，那个时候天河序还在卖，如果真是解决不了这个问题，那估计会极大影响项目的销售，后续我们也可以持续关注下这个问题，很有意思。

　　第二个，周边城市界面不是太好，各种城中村和旧楼是免不了的，并且很长一段时间面貌也没什么改变，未来估计也是。但是反过来说，周边烟火气强，生活便利，有人爱的不行觉得闹中取静，有人不喜欢觉得乱不够高级，这个点仁者见仁智者见智。

　　综合来看，天河序的配套条件还是非常优秀的，唯一小隐患在于学位不确定的“确定性”。

　　项目于2024年3月15日一次性取得1、8、15、16四栋楼首批预售制，合计约215套，户型有125平四房两卫，140平四房三卫，190平四房三卫三个户型。

　　1、新规户型，实用率超过100%。这个点就没什么多说的，基本上只要是2023年下半年后面新拿地的项目，基本都能运用新规范，差别只是在于，对方能否在新规范里面进一步做突破。另外，天河序和现在市面部分楼盘也是新规中比较绝版的，本身户型设计也不错，加上报建的时间点，这个感兴趣的可以私聊原因。

　　天河序通过飘窗、花池等赠送空间运用运用，建面约125㎡户型，空间尺度不亚于市面上约140㎡户型， 每个房间都有8-10平米，很多140的户型都做不到。对比隔壁的老规范的越秀天河和樾府，天河序这一点还是占优势的。

　　2、户户朝南设计，无论是板楼还是塔楼，都全部做到朝南设计，并且户户四开间朝南，大面宽客厅，采光通风更佳；

　　3、主卧豪华感拉满。主卧实现270度大飘窗，赠送多，视野更加广阔，与此同时主卧还能做到南北通透设计，采光通风双保障。更可观的是，除了125平户型外，其余全部做了双套房。

　　对比一下，单纯就户型来看，和樾府是老规产品，而且是纯塔楼设计，只有140平是南北通透产品，无论产品使用还是产品舒适度来看，是远不如天河序的。

　　另外户型这块，就算拿一些新规产品，天河序的户型也是很抗打的，这一块我觉得开发商很用心，同比的海珠中海大境就做得一般。我前面文章也说过，大境楼面高，估计开发商也不太愿意做这些投入，但是同样楼面不低的天河序却用心做出了好的作品，并且绝对是广州的改善户型天花板。

　　有心的读者可以自己去对比看看，市面上主流项目的140的户型，西派天河序＞四季和颂＞天河和樾府=江湾和樾=中海大境＞珠江天郦＞保利天瑞=越秀观樾，需要详细资料的可以私聊。

　　至于销售价格，项目3月首开价格相对优惠，125㎡售价6.8-7.9万/㎡ ，140㎡售价7.8-8.6万/㎡，190㎡售价8.2-8.8万/㎡，首开均价约为7.7万元/㎡，这个价格实话说，不算贵，也不算笋，但是对比高达5.3万/平的楼面价，已经算不错了。

　　只是对于旁边越秀天河和樾府携着学位优势+108平小户型+开春惊喜专场单价74XXX元起这一套组合拳来看， 天河序的这一套打法又显得并没有很突出，开完盘后，原来由招商团队负责营销的模式也改成了两家同台竞技。

　　所以截止7月28日，根据阳光家缘网签信息来看，项目目前网签85套，同期的销售，首开项目确实还不如旁边持销的和樾府，除了学校模糊这个硬伤之外，应该还有其他原因探讨。

　　但在现在这个市场行情，尤其是旁边还有和樾府这样一个能打的对手在，这个去化量其实已经很难得了。

　　近期市场下滑，天河序虽然也推出了小区内部更好的楼栋，但是整体在售价格其实并无太大变化，125平产品6.9万起步，对比旁边越秀天河和樾府，单价还是有优势的。但是，天河序板楼价格卖的不便宜的，单价比大境还贵，折扣力度也没有塔楼那么大，理论上只有天河序的板楼才是赚钱的。

　　如果按照使用率折算单价来看，天河序是比和樾府单价要便宜很多的，塔楼的产品 单价便宜了10%，甚至比万博悦府和燕语堂悦单价还低！

　　说起天河序的地段，项目官方一直对外宣传的是“广州稀缺中轴”，实话说，还是挺佩服项目的宣传能力，因为从地图上拉一下，从广州塔-海心沙-花城广场-天河体育馆-广州东站，再一直往北拉一条直线到白云山，项目还真的在这条线上，你说天河序在广州中轴上，这个说法还真不能说他错。

　　但是这年头买房人都不傻，这种高大上的噱头，到了真金白银掏钱的时候，都不傻。大家都清楚，梅花园这个地段，说一千道一万，他其实就是靠近白云山南麓，从行政区划上，就是天河白云交界地带。

　　一般而言两个行政区划的交界处，都是个挺尴尬的地方，很多时候都是两不管。而且梅花园这边是个非常成熟的片区，倾斜扶持就更少了。

　　当然这种成熟要从两方面来看，一方面周边基本的生活需求都能满足，周边社区多，人气很足，生活很便利，西边不远就是白云山，这里可以说是个闹中取静的好地方，但是另一方面呢，成熟就意味着老旧，意味着没有发展空间，片区周边也确实没啥大片土地可以开发，未来只能依赖旧改来释放增量空间了。

　　不过买房子这种事，没有百分百的好盘，如果一个盘啥都好，那肯定有个最大的毛病，那就是贵。所以买房本来也是萝卜青菜各有所爱，适合自己的才是最好的。

　　愿意来到梅花园这个地段买房的，都肯定也清楚这个地段的优缺点，所以对于天河序来看，他的压力从来都不是地段，反而是他旁边最大的对手越秀天河和樾府！

　　越秀天河和樾府，2022年7月18日以总价81亿元楼面价54795元/平拿地，占地4.61万平（剔除教育用地），容积率3.65，总计容16.81万平，规划10栋高层住宅，围合式社区，户型为-180平三四房。项目最大的卖点就是配建九年一贯制学校，由广州中学具体管理，华阳小学参与管理，并计划引入“钱学森”班。项目于2022年12月开盘，截止目前网签583套，月均30套，均价8万元/平，目前最低价格74XXX起购房。

　　1、价格：单价方面和樾府略高于西派天河序，和樾府最低74XXX起，天河序最低69XXX， 两者大面积产品价格差异不大。在起步产品价格上，天河序低于和樾府。但是由于和樾府最低108平，三房总价上和樾府反而低于天河序；

　　2、教育：和樾府明显优于西派天河序的，和樾府已经确定广州中学九年一贯制名校，而西派天河序只能靠蹭，但最终能否成功存在变数；

　　4、产品：西派天河序明显优于和樾府的，西派天河序还是有很多板楼，整体新规设计户型使用更好，而和樾府是塔楼和旧规，也必须抢跑。

　　因此，综合对比来看，两个盘其实客群层次是有明显差异的，和樾府是刚需刚改产品杂糅，而天河序整体改善圈层更加纯粹。

　　3、产品过硬，户型都是新规产品，实用率高设计好，除125㎡均为双住套设计，主卧270度飘窗设计；

　　4、产品标准高，开发商拿地的时候就要按照广州市“智慧+品质“住宅标准建房，综合评分不能低于80分，全程政府会进行监管，后期产品品质相对更有保障；

　　5、中铁建+招商，两大实力国央企联手合作，交楼相对有保障，不过现在国央企交楼维权事件也不少，这一点还是需要提高警惕。

　　综合来看，西派天河序整体品质感较强，适合改善型买家，尤其是那些对居住舒适性有较高要求，喜欢享受山景的高净值人群；也适合那些注重交通、商业、医疗等配套的买家，这里各项配套较为齐全，闹中取静，居住舒适感较强。